Prêt des parents pour un apport immobilier : comment faire ?
Mis à jour le 23/10/2026
Pour constituer un apport, de nombreux acheteurs se tournent vers leurs parents. L'aide peut prendre deux formes très différentes : un prêt, qui devra être remboursé, ou un don, qui ne le sera pas. Ce choix compte, pour vous, pour votre famille et pour la banque qui finance le reste de l'achat.
Ce que regarde la banque
La banque calcule votre capacité d'emprunt à partir de votre taux d'effort, c'est-à-dire la part de vos revenus consacrée à vos charges. Ce taux ne doit en principe pas dépasser 35 %. Il inclut les mensualités de vos emprunts en cours, assurance comprise, et votre loyer si vous restez locataire après l'achat.
La durée du crédit immobilier est limitée à 25 ans, ou 27 ans dans certains cas où l'entrée dans le logement est décalée. Ces normes, fixées par le Haut Conseil de stabilité financière, s'imposent aux banques depuis janvier 2022, avec une marge de dérogation de 20 % de leurs nouveaux crédits. Elles ne créent aucun droit à obtenir un prêt : la banque reste libre de refuser.
Un prêt familial, à la différence d'un don, devra être remboursé. Si vous remboursez vos parents chaque mois, demandez à votre banque comment elle tient compte de ces mensualités dans le calcul de votre taux d'effort, et présentez-lui le prêt tel qu'il est.
Mettre le prêt par écrit
Au-delà de 1 500 €, le prêt se prouve par un écrit : reconnaissance de dette signée par vous, ou contrat de prêt signé par vous et vos parents, en deux exemplaires. Indiquez le montant en chiffres et en lettres, la date du versement, l'échéancier et le taux éventuel, qui ne peut pas dépasser le taux de l'usure.
L'écrit peut aussi être établi par un notaire, ce qui permet au prêteur de faire exécuter le remboursement sans jugement préalable en cas d'impayé. Pour une date certaine, l'enregistrement auprès des impôts coûte 125 €.
Un différé est souvent utile : la première échéance peut être fixée quelques mois après l'achat, le temps d'absorber les frais d'installation. Inscrivez-le dans l'écrit.
Déclarer le prêt au-delà de 5 000 €
Un apport dépasse souvent 5 000 €. Le prêt doit alors être déclaré avec la déclaration de revenus de l'année suivante, en ligne dans les « Déclarations annexes » ou sur le formulaire 2062. C'est l'emprunteur qui déclare en priorité ; l'échéancier est joint en cas de remboursement échelonné, même sans intérêts.
Prêt ou don : deux logiques différentes
Un don d'argent d'un parent à son enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 €, renouvelable tous les 15 ans. Par ailleurs, un régime temporaire exonère les dons d'argent versés du 15 février 2025 au 31 décembre 2026 pour acheter un logement neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement, ou pour financer certains travaux de rénovation énergétique de la résidence principale.
- Il concerne les dons des parents, grands-parents, arrière-grands-parents, et des oncles ou tantes sans descendant.
- Les plafonds sont de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire.
- Les fonds doivent être utilisés au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement.
- Le logement doit ensuite rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué comme résidence principale, pendant 5 ans.
- La construction d'une maison individuelle hors vente en l'état futur d'achèvement n'est pas concernée.
À l'inverse, une somme présentée comme un prêt mais jamais remboursée peut être traitée par l'administration comme une donation. Si vous choisissez le prêt, remboursez réellement selon l'échéancier.
Le choix entre prêt et don dépend de toute la situation familiale : autres enfants, équilibre entre eux, succession. Ce guide ne remplace pas un conseil personnalisé ; parlez-en à un notaire avant de signer.
Pour un prêt, notre outil calcule gratuitement l'échéancier, différé compris, et rappelle les formalités selon le montant. La version complète produit la reconnaissance de dette correspondante.
Sources
- Crédit immobilier : comment ça marche ? (economie.gouv.fr, 05/02/2026)
- Haut Conseil de stabilité financière : les normes du crédit immobilier (Banque de France, 04/12/2023)
- Reconnaissance de dette entre particuliers (service-public.gouv.fr, vérifié le 22/11/2024, consulté le 23/10/2026)
- Prêt entre particuliers : quelques conseils de prudence (economie.gouv.fr, 27/10/2025)
- Déclaration d'un prêt entre particuliers (service-public.gouv.fr, vérifié le 01/01/2026)
- Droits de donation : don d'une somme d'argent (service-public.gouv.fr, vérifié le 01/01/2026)
- BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-10-10 : conditions d'exigibilité du droit de donation (impots.gouv.fr)
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